قولنامه عقد بيع نيست و در مواردي كه موضوع قرارداد، انتقال ملك ثبت شده باشد تنظيم سند رسمي الزامي است و اين موضوع از نص بند 1 ماده 46 و ماده 22 و 48 قانون ثبت كه از قواعد آمره مربوط به نظم عمومي است و اساسا براي پايان بخشيدن به اختلافات ملكي به وجود آمده است به روشني قابل استنباط مي‌باشد.
اگرچه در همان آغاز تشكيل دادگستري در ايران انديشه قانون ثبت به وجود آمد ولي در نهايت در سال 1310 اين قانون به تصويب نهايي رسيد و ثبت املاك اجباري شد. لذا با وجود اين نص صريح در قانون ثبت، ديگر جاي بحثي در دادگاه‌ها براي اين مسئله باقي نمانده است.
در سال‌هاي بعد از انقلاب تفكرات گذشته تا حدودي احيا شده و اعتبار مقررات ثبت زير سئوال رفت و اين موضوع منجر به صدور آراء گوناگون از سوي دادگاه‌ها شد و سرانجام با اصرار و پيگيري يكي از قضات محاكم شهرستان الشتر موضوع در ديوان عالي كشور مطرح و منجر به صدور راي وحدت رويه گرديد. در اينجا به لحاظ اينكه اين راي دقيقا به مقررات ثبت و قولنامه اشاره دارد ذيلا به توضيح آن مي‌پردازيم.
اولين راي مربوط به سال 1382 مي‌باشد كه از سوي شعبه سوم دادگاه عمومي شهرستان الشتر از توابع استان لرستان صادر گرديده و متن آن بدين شرح است: «در تاريخ 81/10/3 به استناد فروش نامه عادي مورخ 67/1/19 دعوايي به خواسته خلع يد و تحويل 200 مترمربع زمين اقامه شده كه به موجب دادنامه شماره ... مورخ 81/12/5 به شرح زير راي صادر گرديده است.
در خصوص دادخواست آقاي ... به خواسته خلع يد و تحويل 200 مترمربع زمين جاي ساختمان واقع در الشتر پشت سپاه پاسداران به ارزش 600 هزار تومان و هزينه دادرسي طبق قولنامه عادي مورخ 67/1/19 با عنايت به اينكه به موجب مواد 48 و 47 قانون ثبت مصوب 1310، ثبت كليه اسناد و معاملات راجع به عين و منافع املاكي كه قبلا در دفتر املاك ثبت شده اجباري است و در مانحن فيه خواهان صرفا به يك فقره سند عادي مورخ 67/1/19 استناد نموده،‌ بر اين اساس دعوي خواهان به لحاظ عدم رعايت تشريفات ثبت صرف‌نظر از صحت و سقم آن در حال حاضر قابل استناد نيست و مستندا به مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت و ماده 2 آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي وانقلاب در امور مدني قرار عدم استماع دعوي خواهان صادر و اعلام مي‌گردد.»
به اين راي اعتراض شده و در شعبه چهارم دادگاه تجديدنظر استان لرستان با اين استدلال نقض مي‌گردد: «در خصوص تجديدنظرخواهي آقاي .... به خواسته خلع يد و تحويل مساحت 200 مترمربع زمين دادگاه محترم بدوي به دليل عدم ثبت معامله قرار عدم استماع صادر كرده است. با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قرارداد نامه موضوع ماده 10 قانون مدني كه قراردادهاي خصوصي بين افراد را در صورتي كه مخالف صريح قانون نباشد نافذ و معتبر مي‌داند و اينكه انعقاد عقد بيع في‌مابين طرفين بر اساس قرارداد عادي تنظيمي مورد تحليل قرار نگرفته و به موجب ماده 362 قانون مدني از آثار بيع صحيح اين است كه بايع را به تحويل و تسليم مبيع ملزم مي‌دارد، عدم رعايت مواد 47 و 48 قانون ثبت كه به جهت رعايت تشريفات صوري معامله مي‌باشد نمي‌تواند به اراده طرفين كه مبني بر انجام معامله بوده خللي وارد نمايد و لذا قرار عدم استماع دعوي به جهت عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضائي است و لذا با پذيرش اعتراض تجديدنظرخواه و استناد به ماده 353 قانون آيين دادرسي مدني، پرونده جهت رسيدگي ماهوي به دادگاه بدوي صادر كننده قرار ارجاع مي‌گردد.»
اما با وجود راي دادگاه تجديدنظر، همين شعبه دادگاه عمومي الشتر در يك پرونده ديگر با همان استدلال‌هاي اوليه مجددا دعوي ديگري را رد مي‌كند. اين بار حكم در شعبه 5 دادگاه تجديدنظر استان لرستان مورد تجديدنظرخواهي قرار مي‌گيرد و برخلاف مورد قبل، راي بدوي تاييد شده و اين طور استدلال مي‌شود: «در خصوص اعتراض واصله نسبت به دادنامه ... از شعبه سوم با توجه به اينكه از ناحيه تجديدنظرخواهان اعتراض مستدلي كه موجبات نقض دادنامه را فراهم بياورد ارائه نگرديده است و در رسيدگي بدوي مقررات قانوني رعايت شده است، اعتراض مذكور غيروارد تشخيص و دادگاه به استناد ماده 358 قانون آيين دادرسي مدني ضمن رد اعتراض دادنامه بدوي را تاييد مي‌نمايد. ضمنا تجديدنظرخواهان مي‌توانند پس از اخذ سند رسمي نسبت به خلع يد قانوني اقدام نمايند.» ملاحظه مي‌كنيد كه دو شعبه تجديدنظر در موضوع واحد آراء متفاوتي صادر كرده‌اند كه اين موضوع بعد از گزارش به ديوانعالي كشور منجر به صدور راي وحدت رويه اواخر سال 83 كه در تاريخ 83/11/12 متن كامل آن در روزنامه رسمي چاپ شد، گرديد. هيات عمومي ديوانعالي كشور در تاريخ 83/10/1 راي وحدت رويه مذكور را صادر نموده و مي‌گويد: «خلع يد از اموال غيرمنقول فرع از مالكيت است.
بنابراين طرح دعوي خلع يد از زمين قبل از اثبات و احراز مالكيت قابل استماع نيست. با توجه به مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت راي شعبه پنجم تجديدنظر استان به نظر اكثريت اعضاي هيات عمومي ديوانعالي كشور كه با اين نظر انطباق دارد صحيح و قانوني تشخيص داده مي‌شود و طبق ماده 270 آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب براي شعب ديوانعالي و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است.»
بعد از 25 سال اين راي وحدت رويه صادر و بر اساس آن، مالكيت نيازمند تنظيم سند رسمي گرديد. بنابراين يك قولنامه عادي برخلاف استدلال شعبه چهارم دادگاه تجديدنظر استان لرستان هيچ نوع مالكيتي را حتي ميان طرفين دعوي منتقل نمي‌كند. پس ثبت و تنظيم سند رسمي، يك عنصر سازنده در قراردادها است كه موضوع آن ملك و مال غيرمنقولي است كه سابقه ثبتي دارد. از آنچه بيان شد معلوم مي‌شود اولا قولنامه، عقد بيع نيست و مثل مبايعه‌نامه نيازمند تنظيم سند رسمي است و تا سند رسمي تنظيم نشود بيع به معني انتقال مالكيت طبق ماده 338 قانون مدني به وقوع نمي‌پيوندد.
نكته دوم اينكه قولنامه علاوه بر اينكه با سند عادي امضا مي‌شود يك قرارداد صحيح و معتبر است چون دو نفر توافق كردند و اين قرارداد طبق قانون مدني و اصول اعتبار داشته و الزام‌آور و تابع قواعد عمومي قراردادها است.
نكته سوم: قولنامه را نبايد مشمول مقررات بيع در قانون مدني دانست، از جمله ماده 362 قانون مدني كه يك سلسله آثار براي عقد بيع بيان مي‌كند و نبايد موجب انحراف محاكم شود. در قولنامه مالكيت به مشتري منتقل نمي‌شود و مشمول ماده 10 قانون مدني و ماده 6 آيين دادرسي مدني و مواد 183 تا 300 قانون مدني است كه قواعد عمومي قراردادها در عقد غيرمعين و معين اجرا مي‌شود و مهمترين آنها ماده 219 قانون مدني است و از اين لحاظ يك قرارداد الزام‌آور است. حال براي بررسي برداشت‌هاي گوناگوني كه دادگاه‌ها از قولنامه مي‌كنند به بررسي و تجزيه و تحليل يك راي مي‌پردازيم:
فردي داراي دو پلاك ثبتي بوده و در سال 1370 قولنامه‌اي امضا مي‌كند و آنها را به قيمت 36 ميليون تومان به خريدار مي‌فروشد تعهدات خريدار در زمينه پرداخت ثمن به اين ترتيب است: نقدا 500 هزار تومان در پايان خرداد ماه سال 70 نيز دوازده ميليون تومان قسط دوم و پرداخت قسط سوم در پايان تير 1370 به مقدار 50 هزار دلار، قسط چهارم پايان خرداد 1370 باز 50 هزار دلار؛ فروشنده تعهد كرده بعد از پرداخت قسط چهارم دو پلاك موضوع قولنامه را به خريدار تسليم كند و هنگام تنظيم سند رسمي در دفترخانه هم 9 ميليون تومان از طرف خريدار به فروشنده پرداخت شود. خريدار قسط اول و دوم را نقدا در زمان‌بندي مقرر مي‌پردازد و در مورد قسط سوم و چهارم كه قرار بوده به دلار پرداخت شود به فروشنده اعلام مي‌كنند مبلغ 100 هزار دلار به حساب وي در بانك آمريكا واريز شده است.
فروشنده پلاك ثبتي را به خريدار تحويل مي‌دهد و وقتي به حساب رجوع مي‌كند بانك اعلام مي‌دارد پولي به حساب واريز نشده است. از آمريكا به ايران آمده و احضارنامه‌اي براي خريدار ارسال و فسخ قولنامه را اعلام و اظهار مي‌دارد چون اقساط سوم و چهارم پرداخت نشده، تسليم مبيع بي‌دليل صورت گرفته و من مقيد به اين قولنامه نيستم و اعلام فسخ مي‌كنم. خريداران زير بار نرفته و دادخواست الزام به تنظيم سند را جهت صدور حكم به دادگاه تقديم مي‌كنند. دادگاه بدوا به خريداران 2 ماه مهلت مي‌دهد تا ادله خود را دائر بر پرداخت قسط سوم و چهارم به دادگاه ارائه نمايند. هرچند خريداران نمي‌توانند سند و مدركي در اين زمينه ارائه دهند دادگاه راي مبني بر الزام به تنظيم سند رسمي صادر مي‌نمايد.
اما منظور راي دادگاه: بر فرض كه ادعاي وكيل فروشنده مبني بر عدم پرداخت اقساط سوم و چهارم از سوي خريداران به فروشنده صحيح باشد چون براي تخلف خريداران از تعهد مندرج در مبايعه‌نامه شرط خيار نشده است و بايع قادر به مطالبه ثمن مي‌باشد حتي اگر آن اقساط پرداخت نشده باشد موجب بطلان بيع نيست زيرا در عقد بيع انتقال مالكيت صورت مي‌گيرد و خريدار ملزم است كه ثمن را پرداخت كند و در غير اين صورت فروشنده فقط مي‌تواند به دادگاه مراجعه و مطالبه ثمن كند. اين راي از جمله آرائي است كه اگر قولنامه را مشمول مقررات بيع بدانيم صحيح است زيرا فروشنده مبيع را تسليم كرده و مي تواند به ماده 402 استناد كند و از آنجا كه در بسياري موارد نمي‌توان از خيار تاخير ثمن استفاده كرد. لذا عملا خيار تاخير ثمن هم در قانون مدني ما داراي عيوبي است كه حق فروشندگان را ضايع مي‌كند و دست دادگاه‌ها را هم در بسياري از موارد مي‌بندد و نمي‌توانند حكم به فسخ بيع در صورت تاخير يا عدم پرداخت ثمن بدهند.
به همين شكل ماده 378 قانون مدني نيز نمي‌تواند مورد استناد فروشنده قرار بگيرد. سرانجام بند 4 ماده 362 كه مي‌گويد خريدار ملزم به پرداخت ثمن مي‌باشد و نيز ماده 359 قانون مدني كه در باب ثمن مي‌گويد فروشنده مي‌تواند خريدار را به پرداخت ثمن اجبار كند همان راهي است كه دادگاه در اين قولنامه پيش پاي خريدار گذاشته تا دادخواست الزام به تنظيم سند بدهد و به فروشنده نيز امكان داده با ارائه دادخواست باقيمانده ثمن را مطالبه كند؛ پس اگر قولنامه را عقد بيع بدانيم از نظر اصولي ايرادي به آن وارد نيست اما بايد ديد آيا اين راي منصفانه هست و نيز چه پيامدهايي براي فروشنده خواهد داشت؟ اولين مسئله اينكه فروشنده بايد براي الزام به پرداخت ثمن طرح دعوي كرده و هزينه سنگين دادرسي را متحمل شود. ايراد دوم اينكه حتي اگر فروشنده بعد از طي اين مراحل موفق شد حكم دال بر پرداخت ثمن بگيرد چه تضميني وجود دارد كه خريدار معسر نباشد يا خود را معسر نكرده باشد.
فروشنده در برابر خود خريداري را مي‌بيند كه به قصد فرار از دين معاملاتي كرده و يا به هر دليلي اموالش را پنهان كرده است و لذا نمي‌تواند دادنامه قطعي را به اجرا بگذارد. نكته بعدي در بسياري از دعاوي اين است كه دعوي از يك ديدگاه به دو دسته 1- عيني و 2- ديني تقسيم مي‌شود. غالبا طرفين دعوا براي اينكه از اعسار طرف دعوي نجات پيدا كنند دعوي عيني را مطرح مي‌كنند تا عين مال خودشان را به دست بياورند. ماده 380 قانون مدني نمونه‌اي از اين موارد است كه با مشكلاتي نيز روبه‌روست و اينها نشان مي‌دهد قانونگذار به دعوي عيني بيشتر از دعوي ديني توجه كرده است. ماده 380 مي‌گويد در صورتي كه مشتري مفلس شود و عين بيع نزد او موجود باشد بايع حق استرداد آن را دارد و اگر مبيع هنوز تسليم نشده باشد مي‌تواند از تسليم آن امتناع كند. پس قانون براي فروشنده اي كه به ثمن دسترسي پيدا نكرده و خريدار مفلس است در دعاوي عيني حق تقدمي قابل شده كه جزو طبقات بستانكاران معمولي قرار نگيرد در حالي كه در راي مورد اشاره امتيازات دعوي عيني از فروشنده گرفته شده است. ايراد ديگر اين راي آن است كه در آن آمده (براي عدم پرداخت ثمن شرط فسخ نشده است) شرط به معني تعهد است. لازم نيست در يك قولنامه واژه شرط به كار برود همين كه تعهدات را زمان‌بندي مي‌كنند به معناي شرط و تعهد است. دادگاه بايد پيامدهاي تخلف از اين تعهدات را در نظر بگيرد و در هر قولنامه‌اي آن را مبناي اجراي تعهدات قرار دهد.

◙ جمع‌بندي:
با تمام بحث‌ها و سوابق، قولنامه عقد بيع نيست و راي وحدت رويه ديوان نيز همين را گفته است: قولنامه قراردادي است كه هنگام انعقاد و تنظيم آن طرفين تعادلي را ميان تعهدات يكديگر به وجود مي‌آورند كه در اين مرحله به دادگاه ارتباطي ندارد اما در مرحله اجرا بايد دادگاه‌ها تعادل طرفين را لحاظ كنند يعني نمي‌شود يك طرف را ملزم كنند كل تعهد خود را انجام دهد و طرف دوم را راهي دادگاه كنند زيرا در همه قراردادها و عقد بيع،‌مبيع در برابر ثمن قرار دارد. يعني همه تعهدات فروشنده در برابر همه تعهدات خريدار قرار مي‌گيرد و دادگاه‌ها براي اين منظور بايد به موجب ماده 3 آيين دادرسي مدني به قانون استناد كنند.

◙ سئوال
اگر در مورد مال غيرمنقولي كه توقيف شده كسي ادعاي حقي بكند اگر مستند آن سند رسمي يا حكم دادگاه باشد احتياط اين است كه از مال رفع توقيف شود ولي اگر مستند دعوا سند رسمي يا حكم دادگاه نباشد به دادگاه مراجعه مي‌كند اگر استنباط آقايان از ماده 22 و 46 و 47 قانون ثبت درست باشد طبق اين مواد دادگاه به ادعاي شاكي در مورد اينكه مال غيرمنقول او به جاي مال محكوم عليه توقيف شده رسيدگي مي‌كند و اگر مالكيت را قبول كرد رفع توقيف مي‌كند و حكم به حقانيت مي‌دهد؟

◙ جواب
مواد 146 و 147 قانون اجراي احكام مويد قانون ثبت است يعني موقعي كه كسي ادعاي مالكيت مي‌كند اگر سند رسمي داشته باشد دادگاه ترتيب اثر مي‌دهد و اگر سند عادي داشته باشد ترتيب اثر نمي‌دهد. پس اين مواد مويد مقررات ثبتي هستند و از اين جهت نويسندگان قانون اجراي احكام مدني دچار تناقض‌گويي نشده‌اند و مواد قانون ثبت صريح‌تر از منطوق آن است و در آمره بودنش ترديد نيست و راي وحدت رويه هم در اين زمينه صادر شده است و دادگاه‌ها در اين مورد با مشكلي روبه‌رو نيستند.

◙ سئوال
در سند تعهد به بيع آيا اين تعهد لازم‌الوفاست و آيا همه احكام و شرايط بيع در آن جاري است يا خير؟ و چه نوع حقي ايجاد مي‌كند؟
◙ جواب
قسمت آخر سئوال را در يك جلسه تحت عنوان قولنامه معارض به طور مستقل توضيح مي‌دهم. اما در مورد ساير موارد اگر از نظر تاريخي به قوانين مدني و سوابق فقهي مراجعه كنيم با ابهام زيادي مواجه نمي‌شويم. در سوابق فقهي و عده بيع لازم‌الوفا نبود در تاريخ تصويب قانون مدني سال 1307 به موضوع قولنامه پرداخته نشد. تمام معاملات در آن زمان با سند عادي انجام مي‌شد و قانون ثبت وجود نداشت اما در سال 1310 قانون ثبت تصويب شد كه ناظر بر همين اسناد بيع عادي بود و اعلام مي‌داشت كه ثبت اسناد اجباري است و چنانچه سند ملكي كه موضوع آن ثبت شده است بر طبق مقررات ثبت نگردد ديگر در محاكم قابل ترتيب اثر نيست و بحث قولنامه هم هنوز مطرح نشده بود اما در حدود سال‌هاي 1340 به بعد كه قولنامه به وجود آمد در محاكم به عنوان وعده تلقي شده و اثر الزامي نداشت، تنها به وجه‌التزام بسنده مي‌كردند تا سال‌هاي قبل از انقلاب كه اين گرايش به وجود آمد كه قولنامه يك قرارداد الزام‌آور است و اگر بعد از انقلاب هم در اين الزام ترديدي به وجود آمد به خاطر بازگشت به آن سابقه فقهي بود و بعد هم اسمش را گذاشتند «مبايعه نامه» چون دادگاه‌ها ديگر نه آن سابقه فقهي را قبول داشتند و نه قولنامه را بيع تلقي مي‌كردند اما ماهيت حقوقي قولنامه يك قرارداد الزام‌آور و يك تعهد به انجام كار را ايجاد مي‌كرد كه در اصطلاح فرانسه تعهد انجام كار ناميده مي‌شود و منظور از اين انجام كار همان تنظيم سند رسمي است. پس بهترين روش اين است كه قولنامه را با قصد طرفين تلفيق نموده و از شمول مقررات بيع خارج كنيم.
قولنامه ابقاع نيست زيرا طرفين ذيل آن را امضا مي‌كنند و ايقاعات از اراده يك فرد سرچشمه مي‌گيرند. قولنامه‌ها تعهدات سنگيني را براشخاص بار مي‌كنند و طي آن وجوهي رد و بدل مي‌شوند پس يك قرارداد الزام‌آور هستند اما اينكه بگوييم قولنامه توافقي است كه يك عقد ديگر را واجب مي‌كند محل اختلاف و بحث است. اگر تفسير حقوقدانان فرانسوي را ملاك قرار دهيم قولنامه قراردادي است كه تعهد انجام كار را به دوش فروشنده مي‌گذارد و خريدار بايد مشاركت كند پس قرارداد اصلي خود قولنامه است و به همين جهت الزام به تنظيم سند رسمي را از تعهدات ناشي از اين قرارداد مي‌دانيم نه اينكه بخواهد قراردادي را بعدا ايجاد كند. در سوابق فقهي، فقها گفتند هيچ عقدي را در ضمن عقد ديگري نمي‌شود شرط كردچون شرط الزام‌آور است اما عقد نيازمند رضاست. اگر يك تعهدي نيازمند رضاي ديگري باشد پس نمي‌توان عقد را در قالب يك شرط عقد ديگر برد به اين لحاظ در حقوق فرانسه قولنامه را اينگونه تحليل كردند كه قولنامه خود قرارداد اصلي است ولي از اين قرارداد اصلي تعهد انجام كار سرچشمه مي‌گيرد و لذا هنگامي كه دادگاه فروشنده را ملزم به تنظيم سند مي‌كند او را ملزم به انشاء يك عقد نساخته بلكه ملزم به انجام تعهدي نموده كه خود او در قولنامه به عهده گرفته است و اگر فروشنده استنكاف كرد مدير دفتر سند را امضا مي‌كند. پس در امضاء سند عقد جديدي واقع نمي‌شود اما در مورد وكالت بلاعزل كه يك مورد خاص است بايد بگوييم ماهيت حقوقي وكالت بلاعزل با وكالت عادي متفاوت است و اگر اين تفاوت لحاظ نشود در بسياري موارد اشتباه پيش مي‌آيد.

◙ سئوال
شما يك پرونده را مطرح كرديد و گفتيد راي دادگاه صحيح صادر شده ولي با مقدماتي كه شما در اين پرونده فرموديد راي نادرست است، زيرا ما قراردادي داشتيم كه طي آن خريدار مي‌بايست چهار قسط به فروشنده پرداخت مي‌كرد و با دلايل موجود براي دادگاه محرز شده بود كه خريدار حداقل دو قسط ان را پرداخت نكرده است تا فروشنده ملزم به تنظيم سند رسمي باشد در حالي كه دادگاه بدون انجام مقدمه لازم فروشنده را ملزم به تنظيم سند كرده است و در نتيجه راي دادگاه صحيح صادر نشده است؟

◙ جواب
من نيز با شما هم‌عقيده هستم ولي اگر قولنامه را بيع تلقي كنيم راي دادگاه صحيح است چون اگر شما به اين چند ماده 362 ق.م و 395 قانون مدني مراجعه كنيد كه مربوط به بيع است ناچار بايد به نتايج آن پايبند باشيد.

ادامه دارد