نگاهي به مالكيت زماني و بررسي قوانين آن در اسپانيا
آشنايي با مالكيت زماني:
اگر دهه 90 دهه انفجار اطلا‌عات و IT لقب گرفته بود، بي‌ترديد دهه اول قرن بيست و يكم، دهه جهانگردي نام گرفته و اين امر حكايت از حجم بالا‌ي سرمايه‌گذاري و بازده فراوان اين صنعت در اين عصر دارد. البته عمر صنعت جهانگردي شايد به صدها سال قبل بازگردد؛ اما با توسعه حمل و نقل و به‌خصوص حمل و نقل هوايي، شاهد نخستين جهش در اين صنعت بوده‌ايم. اصطلا‌ح Time-sharing از علم رايانه وارد صنعت جهانگردي شده است. اين اصطلا‌ح را در فارسي مي‌توان «مالكيت زماني»، «مالكيت نوبتي» و يا «استفاده نوبتي» ترجمه كرد. مالكيت زماني در دانش رايانه به اين معناست كه چند نفر به طور مشترك و يا هم‌زمان از يك رايانه استفاده كنند؛ البته اين اصطلا‌ح در مورد رايانه داراي اشكال گوناگوني مي‌باشد كه موضوع بحث ما نيست.
Time-sharing در لغت به معناي سهم يا مشاركت زماني است و در اصطلا‌ح به شيوه خاص استفاده و انتفاع از ملك اطلا‌ق مي‌شود كه طبق آن، مالكان به صورت زمان‌بندي شده حق استفاده از ملك را دارند. به‌عبارتي، مشاركت زماني شكلي از مالكيت سهم‌بندي شده مال است كه بيشتر در املا‌ك مشاعي كه مخصوص گذران اوقات فراغت است و نيز در مكان‌هاي تفريحي رواج دارد و در آن چندين مالك استحقاق مي‌يابند كه براي مدتي معين در هر سال، از آن مال استفاده كنند. مالكيت زماني درواقع توافقي است كه براساس آن چند گروه از مردم به صورت اشتراكي يك تفريحگاه تعطيلا‌تي را مي‌خرند و براي استفاده مشترك نگهداري مي‌كنند. اين ايده براي نخستين بار در دهه 1960 در اروپا مطرح شد و موجب گرديد تا املا‌ك مشخصي از طريق برنامه‌هاي مالكيت زماني در اختيار مردم قرار گيرد. ايده مذكور پس از مدتي به‌خوبي جا افتاد و در سراسر دنيا رايج شد، به‌گونه‌اي كه هم‌اكنون چندين ميليون استفاده كننده از اين سيستم و اين نوع توافق وجود دارد. مردم نيز متوجه شده‌اند كه با اين روش بهتر از پس هزينه‌هاي تعطيلا‌ت برمي‌آيند.
مالكيت زماني موجب توسعه گردشگري به‌خصوص در ميان افرادي كه داراي درآمد متوسط به پايين هستند، در اروپا و آمريكا و با تأخيري 10 ساله در شرق آسيا و به‌تازگي در تركيه و خاورميانه شده است. هم‌اكنون اين ايده محدود به املا‌ك و مكان‌هاي تفريحي نشده و در مورد ويلا‌ها، كشتي‌ها، قايق‌ها و خودروهاي تفريحي، زمين‌هاي اردوگاهي، اتوبوس‌ها و هواپيماها نيز كاربرد پيدا كرده است.
مالكيت زماني در ايران:
نمونه‌‌هايي از مشاركت زمان‌بندي شده در فرهنگ ايران از ديرباز تاكنون، تجربه شده است. كشاورزان در بهره‌برداري از آب قنات‌ها و چاه‌هاي كشاورزي به طور مشاع مالكيت داشته و هريك متناسب با سهم خود در زماني معين از آب براي آبياري باغ‌ها و اراضي شان استفاده مي‌نمودند. ورود اين سيستم به صنعت گردشگري و ايجاد جذابيت در خريد ويلا‌ها و واحدهاي مسكوني در مناطق توريستي به صورت زمان‌بندي شده، تحول بزرگي را طي چند دهه اخير در كشورهاي پيشرفته صنعتي ايجاد نموده و ازاين‌رو تعدادي از شركت‌ها و مجتمع‌هاي گردشگري و رفاهي ايران هم از دهه 70 به اين سو به شكلي از مالكيت زماني استفاده كرده‌اند. در اين زمينه نيز اقداماتي براي بررسي حقوقي اين موضوع و نظام‌مند نمودن استفاده از آن در صنعت گردشگري ايران در سال 1377 به‌منظور تهيه شيوه‌نامه اجرايي اداره هتل‌‌ها و مراكز اقامتي با روش مالكيت زماني به عمل آمده است. بنابراين به نظر مي‌رسد كه در كنار مطالعات حقوقي انجام شده پيرامون مالكيت زماني، بايد اجراي چنين عملي در چارچوب نظام ثبتي كشور مورد بررسي قرار گيرد.
قانون مشاركت زماني در اسپانيا:
فرآيند تعامل ميان سيستم‌هاي حقوقي اگر به‌گونه‌اي صحيح، اصولي و حساب شده صورت گيرد، مي‌تواند به رشد و بالندگي حقوق كشور كمك شاياني بنمايد. در عصر كنوني كه عصر ارتباطات نام گرفته است، تأثير سيستم‌هاي حقوقي بر يكديگر امري اجتناب‌ناپذير است؛ زيرا پيشرفت صنعت، فن‌آوري و علم و دانش بشري روز به روز پديده‌هاي نويني را در عرصه‌هاي مختلف ازجمله در مقررات حقوقي مي‌آفريند و ارتباط فراوان دولت‌ها و ملت‌ها با يكديگر موجب انتقال تجربه‌هاي جديد از جايي به جايي ديگر مي‌شود.
دانش حقوق كه رسالت قانون‌مند كردن فعاليت‌هاي فردي و گروهي را در جامعه برعهده دارد، نبايد در مقابل پديده‌هاي نوپيدا حالت انفعالي و تأثيرپذيري يكطرفه داشته باشد. راه‌حل صحيح و منطقي در برخورد با يك پديده جديد يا تأسيس حقوقي ناشناخته كه از سيستم ديگري به كشور ما وارد شده اين است كه نخست، ماهيت آن در كشور مبدأ شناخته شود و آثار و نتايج آن مورد بررسي قرار گيرد و سپس با توجه به ماهيت و آثار و احكام آن، به بررسي و كاوش در حقوق كشور پرداخته شود تا صحت يا بطلا‌ن آن روشن گردد.
قانون اسپانيا در مورد مشاركت زماني جامع‌ترين قانون نسبت به ساير كشورهاي اروپايي است و تغييرات اساسي را در مفهوم اين نوع مشاركت موجب مي‌شود.
چهار اصل عمده اين قانون به شرح زير هستند:
1- اعمال مقررات مشاركت زماني اتحاديه اروپا كه متضمن منافع خريداران مشاركت زماني مي‌باشد.
2- شفافيت در مورد ماليات‌هاي قابل پرداخت از سوي خريداران مشاركت زماني با توجه به قوانين موجود
3- استقرار مواردي چند در رابطه قانوني ميان مالكان، سازندگان اقامتگاه‌‌ها و شركت‌هاي مديريتي
4- ضرورت ثبت تمامي‌منافع طرفين شامل مالك، واسطه فروش يا اشخاص حقيقي و حقوقي كه به صورت حرفه‌اي در فرآيند فروش به صورت مشاركت زماني درگير مي‌باشند.دو مورد اول از تاريخ هفت ژانويه سال 1999 و موارد سوم و چهارم از زمان شروع به ساخت اقامتگاه‌هاي جديد يا پس از گذشت دو سال از اين تاريخ (در مورد اقامتگاه‌هاي موجود) قابل اجرا هستند. شايد مهم‌ترين جنبه اين قانون، حذف عبارت «مشاركت زماني» و واژه «دارايي» از آن است كه درنتيجه به طور معمول در سراسر اروپا مشاركت زماني تلقي مي‌شود، در حالي كه در اسپانيا به حق برخورداري چرخشي از دارايي ثابت براي استفاده گردشگري تغيير مي‌يابد.نكات مهم (كليدي) براي خريداران مشاركت زماني: اين قسمت از قانون از تاريخ هفت ژانويه سال 1999 قابل اجراست:
1- اين قانون تمامي‌زمين‌هاي اسپانيا شامل جزاير Balearics و جزاير قناري )Canaries ( را دربرمي‌گيرد.
2- اين قانون صرفاً شامل دارايي ثابت مي‌شود و ناظر بر قايق، كاروان (واگن) و غيره نيست.
3- به نظر نمي‌رسد كه خريد امتياز از يك باشگاه مشمول اين قانون شود.
4- خريد يك مشاركت زماني دست دوم از طريق فروشنده دوم نيز مشمول اين قانون است.
5- اين قانون به حقوق استفاده براي سه سال يا بيشتر (حداكثر تا 50 سال) ناظر مي‌گردد.
6- لا‌زم است يك دوره 10 روزه براي تمديد فكري به خريداران اعطا شود. زمان آغاز اين دوره، روز بعد از امضاي قرارداد خريد توسط طرفين مي‌باشد.
7- درخواست ابطال قرارداد بايد به صورت كتبي و تا روز دهم توسط خريدار ارسال شود. استفاده از نمابر روش قابل قبولي براي ابطال است.
همچنين در قرارداد خريد بايد براي ارسال درخواست ابطال، نشاني ذكر شود.
8- دريافت هرگونه پيش‌پرداخت از خريدار در دوره تمدد فكري ممنوع است.
9- خريدار ملزم به پرداخت هيچ‌گونه هزينه‌اي براي ابطال در دوره تمدد فكري نمي‌باشد.
10- چنانچه خريدار در دوره تمدد فكري قرارداد را ابطال نمايد، هرگونه توافق مالي(بدون هيچ‌گونه هزينه‌اي براي خريدار) خودبه‌خود ابطال خواهد شد.
11- كلمه «مالكيت» در هيچ جاي قرارداد نبايد ذكر شود.
12- لا‌زم است يك فهرست جامع از اطلا‌عات مربوط به خريدار ارائه شود. در غير اين صورت دوره تمدد فكري به مدت سه ماه تمديد مي‌گردد.
13- قرارداد خريد بايد به زبان خريدار نوشته شود؛ مشروط بر اين‌كه زبان مذكور يكي از زبان‌هاي مشخص اتحاديه اروپا باشد.
14- خريدار بايد علا‌وه بر مبلغ قرارداد (خريد) ماليات غيرمستقيم (در حال حاضر هفت درصد) را نيز پرداخت نمايد.
15- تمامي‌خريداران بايد ثبت‌نام شوند. هزينه‌هاي محضري و ثبت مي‌تواند به قيمت خريد اضافه شود.
16- خريداران امكان برخورداري از حق پرداخت غرامت در صورت عدم پرداخت هزينه‌هاي مديريت خود (شارژ) را دارند.
نكات مهم (كليدي) براي مالكان:
اين بخش از قانون به صورت فوري ناظر بر ساخت تمامي‌اقامتگاه‌هاي جديد و از تاريخ ششم ژانويه سال 2001 ناظر بر همه اقامتگاه‌هايي كه از هفتم ژانويه سال 1999 موجود بوده‌اند، مي‌باشد:
1- انجمن (باشگاه) مالكان بايد با شرايط زير تشكيل شود:
-هر مالك به نسبت هر هفته مالكيت، يك رأي خواهد داشت.
-تصميم‌هاي مربوط به تغيير برنامه‌ريزي‌‌ها با اكثريت دوسوم آرا معتبر خواهند بود.
-براي ساير تصميم‌گيري‌‌ها كسب اكثريت نسبي (50 درصد) كافي است.
2- ماليات بايد پرداخت شود.
اگر دهه 90 دهه انفجار اطلا‌عات و IT لقب گرفته بود، بي‌ترديد دهه اول قرن بيست و يكم، دهه جهانگردي نام گرفته و اين امر حكايت از حجم بالا‌ي سرمايه‌گذاري و بازده فراوان اين صنعت در اين عصر دارد. البته عمر صنعت جهانگردي شايد به صدها سال قبل بازگردد؛ اما با توسعه حمل و نقل و به‌خصوص حمل و نقل هوايي، شاهد نخستين جهش در اين صنعت بوده‌ايم. اصطلا‌ح Time-sharing از علم رايانه وارد صنعت جهانگردي شده است. اين اصطلا‌ح را در فارسي مي‌توان «مالكيت زماني»، «مالكيت نوبتي» و يا «استفاده نوبتي» ترجمه كرد. مالكيت زماني در دانش رايانه به اين معناست كه چند نفر به طور مشترك و يا هم‌زمان از يك رايانه استفاده كنند؛ البته اين اصطلا‌ح در مورد رايانه داراي اشكال گوناگوني مي‌باشد كه موضوع بحث ما نيست.
Time-sharing در لغت به معناي سهم يا مشاركت زماني است و در اصطلا‌ح به شيوه خاص استفاده و انتفاع از ملك اطلا‌ق مي‌شود كه طبق آن، مالكان به صورت زمان‌بندي شده حق استفاده از ملك را دارند. به‌عبارتي، مشاركت زماني شكلي از مالكيت سهم‌بندي شده مال است كه بيشتر در املا‌ك مشاعي كه مخصوص گذران اوقات فراغت است و نيز در مكان‌هاي تفريحي رواج دارد و در آن چندين مالك استحقاق مي‌يابند كه براي مدتي معين در هر سال، از آن مال استفاده كنند. مالكيت زماني درواقع توافقي است كه براساس آن چند گروه از مردم به صورت اشتراكي يك تفريحگاه تعطيلا‌تي را مي‌خرند و براي استفاده مشترك نگهداري مي‌كنند. اين ايده براي نخستين بار در دهه 1960 در اروپا مطرح شد و موجب گرديد تا املا‌ك مشخصي از طريق برنامه‌هاي مالكيت زماني در اختيار مردم قرار گيرد. ايده مذكور پس از مدتي به‌خوبي جا افتاد و در سراسر دنيا رايج شد، به‌گونه‌اي كه هم‌اكنون چندين ميليون استفاده كننده از اين سيستم و اين نوع توافق وجود دارد. مردم نيز متوجه شده‌اند كه با اين روش بهتر از پس هزينه‌هاي تعطيلا‌ت برمي‌آيند.
مالكيت زماني موجب توسعه گردشگري به‌خصوص در ميان افرادي كه داراي درآمد متوسط به پايين هستند، در اروپا و آمريكا و با تأخيري 10 ساله در شرق آسيا و به‌تازگي در تركيه و خاورميانه شده است. هم‌اكنون اين ايده محدود به املا‌ك و مكان‌هاي تفريحي نشده و در مورد ويلا‌ها، كشتي‌ها، قايق‌ها و خودروهاي تفريحي، زمين‌هاي اردوگاهي، اتوبوس‌ها و هواپيماها نيز كاربرد پيدا كرده است.
مالكيت زماني در ايران:
نمونه‌‌هايي از مشاركت زمان‌بندي شده در فرهنگ ايران از ديرباز تاكنون، تجربه شده است. كشاورزان در بهره‌برداري از آب قنات‌ها و چاه‌هاي كشاورزي به طور مشاع مالكيت داشته و هريك متناسب با سهم خود در زماني معين از آب براي آبياري باغ‌ها و اراضي شان استفاده مي‌نمودند. ورود اين سيستم به صنعت گردشگري و ايجاد جذابيت در خريد ويلا‌ها و واحدهاي مسكوني در مناطق توريستي به صورت زمان‌بندي شده، تحول بزرگي را طي چند دهه اخير در كشورهاي پيشرفته صنعتي ايجاد نموده و ازاين‌رو تعدادي از شركت‌ها و مجتمع‌هاي گردشگري و رفاهي ايران هم از دهه 70 به اين سو به شكلي از مالكيت زماني استفاده كرده‌اند. در اين زمينه نيز اقداماتي براي بررسي حقوقي اين موضوع و نظام‌مند نمودن استفاده از آن در صنعت گردشگري ايران در سال 1377 به‌منظور تهيه شيوه‌نامه اجرايي اداره هتل‌‌ها و مراكز اقامتي با روش مالكيت زماني به عمل آمده است. بنابراين به نظر مي‌رسد كه در كنار مطالعات حقوقي انجام شده پيرامون مالكيت زماني، بايد اجراي چنين عملي در چارچوب نظام ثبتي كشور مورد بررسي قرار گيرد.
قانون مشاركت زماني در اسپانيا:
فرآيند تعامل ميان سيستم‌هاي حقوقي اگر به‌گونه‌اي صحيح، اصولي و حساب شده صورت گيرد، مي‌تواند به رشد و بالندگي حقوق كشور كمك شاياني بنمايد. در عصر كنوني كه عصر ارتباطات نام گرفته است، تأثير سيستم‌هاي حقوقي بر يكديگر امري اجتناب‌ناپذير است؛ زيرا پيشرفت صنعت، فن‌آوري و علم و دانش بشري روز به روز پديده‌هاي نويني را در عرصه‌هاي مختلف ازجمله در مقررات حقوقي مي‌آفريند و ارتباط فراوان دولت‌ها و ملت‌ها با يكديگر موجب انتقال تجربه‌هاي جديد از جايي به جايي ديگر مي‌شود.
دانش حقوق كه رسالت قانون‌مند كردن فعاليت‌هاي فردي و گروهي را در جامعه برعهده دارد، نبايد در مقابل پديده‌هاي نوپيدا حالت انفعالي و تأثيرپذيري يكطرفه داشته باشد. راه‌حل صحيح و منطقي در برخورد با يك پديده جديد يا تأسيس حقوقي ناشناخته كه از سيستم ديگري به كشور ما وارد شده اين است كه نخست، ماهيت آن در كشور مبدأ شناخته شود و آثار و نتايج آن مورد بررسي قرار گيرد و سپس با توجه به ماهيت و آثار و احكام آن، به بررسي و كاوش در حقوق كشور پرداخته شود تا صحت يا بطلا‌ن آن روشن گردد.
قانون اسپانيا در مورد مشاركت زماني جامع‌ترين قانون نسبت به ساير كشورهاي اروپايي است و تغييرات اساسي را در مفهوم اين نوع مشاركت موجب مي‌شود.
چهار اصل عمده اين قانون به شرح زير هستند:
1- اعمال مقررات مشاركت زماني اتحاديه اروپا كه متضمن منافع خريداران مشاركت زماني مي‌باشد.
2- شفافيت در مورد ماليات‌هاي قابل پرداخت از سوي خريداران مشاركت زماني با توجه به قوانين موجود
3- استقرار مواردي چند در رابطه قانوني ميان مالكان، سازندگان اقامتگاه‌‌ها و شركت‌هاي مديريتي
4- ضرورت ثبت تمامي‌منافع طرفين شامل مالك، واسطه فروش يا اشخاص حقيقي و حقوقي كه به صورت حرفه‌اي در فرآيند فروش به صورت مشاركت زماني درگير مي‌باشند.دو مورد اول از تاريخ هفت ژانويه سال 1999 و موارد سوم و چهارم از زمان شروع به ساخت اقامتگاه‌هاي جديد يا پس از گذشت دو سال از اين تاريخ (در مورد اقامتگاه‌هاي موجود) قابل اجرا هستند. شايد مهم‌ترين جنبه اين قانون، حذف عبارت «مشاركت زماني» و واژه «دارايي» از آن است كه درنتيجه به طور معمول در سراسر اروپا مشاركت زماني تلقي مي‌شود، در حالي كه در اسپانيا به حق برخورداري چرخشي از دارايي ثابت براي استفاده گردشگري تغيير مي‌يابد.نكات مهم (كليدي) براي خريداران مشاركت زماني: اين قسمت از قانون از تاريخ هفت ژانويه سال 1999 قابل اجراست:
1- اين قانون تمامي‌زمين‌هاي اسپانيا شامل جزاير Balearics و جزاير قناري )Canaries ( را دربرمي‌گيرد.
2- اين قانون صرفاً شامل دارايي ثابت مي‌شود و ناظر بر قايق، كاروان (واگن) و غيره نيست.
3- به نظر نمي‌رسد كه خريد امتياز از يك باشگاه مشمول اين قانون شود.
4- خريد يك مشاركت زماني دست دوم از طريق فروشنده دوم نيز مشمول اين قانون است.
5- اين قانون به حقوق استفاده براي سه سال يا بيشتر (حداكثر تا 50 سال) ناظر مي‌گردد.
6- لا‌زم است يك دوره 10 روزه براي تمديد فكري به خريداران اعطا شود. زمان آغاز اين دوره، روز بعد از امضاي قرارداد خريد توسط طرفين مي‌باشد.
7- درخواست ابطال قرارداد بايد به صورت كتبي و تا روز دهم توسط خريدار ارسال شود. استفاده از نمابر روش قابل قبولي براي ابطال است.
همچنين در قرارداد خريد بايد براي ارسال درخواست ابطال، نشاني ذكر شود.
8- دريافت هرگونه پيش‌پرداخت از خريدار در دوره تمدد فكري ممنوع است.
9- خريدار ملزم به پرداخت هيچ‌گونه هزينه‌اي براي ابطال در دوره تمدد فكري نمي‌باشد.
10- چنانچه خريدار در دوره تمدد فكري قرارداد را ابطال نمايد، هرگونه توافق مالي(بدون هيچ‌گونه هزينه‌اي براي خريدار) خودبه‌خود ابطال خواهد شد.
11- كلمه «مالكيت» در هيچ جاي قرارداد نبايد ذكر شود.
12- لا‌زم است يك فهرست جامع از اطلا‌عات مربوط به خريدار ارائه شود. در غير اين صورت دوره تمدد فكري به مدت سه ماه تمديد مي‌گردد.
13- قرارداد خريد بايد به زبان خريدار نوشته شود؛ مشروط بر اين‌كه زبان مذكور يكي از زبان‌هاي مشخص اتحاديه اروپا باشد.
14- خريدار بايد علا‌وه بر مبلغ قرارداد (خريد) ماليات غيرمستقيم (در حال حاضر هفت درصد) را نيز پرداخت نمايد.
15- تمامي‌خريداران بايد ثبت‌نام شوند. هزينه‌هاي محضري و ثبت مي‌تواند به قيمت خريد اضافه شود.
16- خريداران امكان برخورداري از حق پرداخت غرامت در صورت عدم پرداخت هزينه‌هاي مديريت خود (شارژ) را دارند.
نكات مهم (كليدي) براي مالكان:
اين بخش از قانون به صورت فوري ناظر بر ساخت تمامي‌اقامتگاه‌هاي جديد و از تاريخ ششم ژانويه سال 2001 ناظر بر همه اقامتگاه‌هايي كه از هفتم ژانويه سال 1999 موجود بوده‌اند، مي‌باشد:
1- انجمن (باشگاه) مالكان بايد با شرايط زير تشكيل شود:
-هر مالك به نسبت هر هفته مالكيت، يك رأي خواهد داشت.
-تصميم‌هاي مربوط به تغيير برنامه‌ريزي‌‌ها با اكثريت دوسوم آرا معتبر خواهند بود.
-براي ساير تصميم‌گيري‌‌ها كسب اكثريت نسبي (50 درصد) كافي است.
2- ماليات بايد پرداخت شود.
